浙江大学房地产研究中心主任 贾生华

　　楼市进入“价调量增”的阶段

　　由于上半年销售不畅，推迟开盘，开发商的存量资金消耗比较大。加之银行对开发商的贷款控制比较严格，股市融资受到限制，税收征管力度加大，下半年开发商资金来源吃紧。同时，土地款支付、工程款支付、税款支付等都有刚性，开发商必须加大促销力度，尽快增加资金流入。另一方面，从价格下调的可能性来看，主要城市房价在去年上涨40%-50%的基础上，今年又上涨10%-20%。价格下调10%-20%相当于价格回到去年下半年的水平，开发商是完全可以承受的。在上述因素作用下，考虑到尽快增加销售、占领市场、防止未来政策和市场的不确定性等，开发商在三季度降价促销的可能性大。

　　下半年国家调控房地产市场的政策取向不会发生大的变化。但是，由于长三角地区社会财富积累十分显著，客观存在着大量的房地产购置需求，市场不会长期萧条。如果开发商采取积极促销态度，在价格适当回落的基础上，成交量可能显著增加。因此，市场可能结束观望等待，进入“价调量增”的发展阶段，这也正是宏观调控希望达到的效果。

　　上海财大副校长、不动产研究所所长 王洪卫

　　应保持房价稳定甚至下跌

　　“金九银十”是大家对以往销售规律的经验总结，对今年自然同样有指导意义。

　　但从今年具体情况看，与往年有本质不同。首先从供应角度看，以往对楼市调控采取的多是收紧地根、银根的措施，导致最终供需不平衡，从而出现调控-报复性上涨-调控-再上涨的房产周期。而去年土地的大量出让，使今年的市场供需矛盾不会像往年那样尖锐，这从下半年新盘的上市量便可得知。在房源供应充足的情况下，开发商欲在未来两月提高销售量唯有保持房价的稳定甚至下跌。

　　其次从政策实施力度看，以往调控只是政策的收或放，房地产政策的大方向没有根本改变。而本次房地产新政，是伴随着住房保障体系的建设出台的。加之以房产税为导向的相关政策可能于今明年出台，这将在一定程度上抑制投资，从而达到新政的调控目标。
　　热销主要归因于低价策略

　　南京大学不动产研究中心主任　高波

　　从长三角整个地区来看，若相关政策能够对投资客起到明显的抑制作用，而现有房源供应量又足以满足需求，则未来楼市若要迎来成交量的提升，不可能是“价增量升”，只能以合理价格取胜。

　　从近几年国务院出台房地产政策后的市场反应看，一项新政策出台，开发商和普通购房者大致需要3-6个月的时间来调整心态，这段时间就是政策观望期，也是政策反应周期。例如，2010年1月“国办发四号文件”出台，到了3、4月份楼市泡沫似有卷土重来之势；4月份国务院实施楼市新政，目前楼市又有回暖之势；结合更早期的调控和市场反应时间看，基本上都符合“政策周期”的概念。单纯按照“自然周期”来看，“金九银十”肯定是楼市的热季，但结合到政策和市场反应，不能单纯预测“金九银十”的市场一定会火爆，甚至已经提前到来。市场表现应该是“政策周期”和“自然周期”综合作用的结果。

　　目前楼市出现回调之势主要归因于开发商采取的降价策略，即“以价跌促量增”，与新政之前“价涨量增”存在本质不同。例如最近热销的几家楼盘，价格普遍下调10%以上，江北几家楼盘甚至比新政前价格下调20%以上，潜在刚需购房者没有理由再不出手。这就是市场对新一轮“政策周期”出现反应的表现。这时候赶上“金九银十”的自然周期，楼市能否如常般火热，将取决于开发商是否能继续保持合理的价格定位。如果开发商能结合“金九银十”这个传统自然热销期，坚持目前的价格心理定位，不盲目回抬价格，这两个月还是很有可能出现较好销售水平。